thailandsbore

2008-03-10

Sanningen om leasingsavtal "Land lease" i Thailand.

Köp av bostad, hus eller lägenheter med 30 års leasing i Thailand.

Troligen något att fundera över, kanske en varning.

Allmänt.

Fler och fler svenskar köper hus eller lägenheter i Thailand. En del bosätter sig där för gott i den mån visumregler och ekonomi möjliggör detta för dem. Utländska husförsäljare, mäklare, affärsmän med flera lämnar ofta felaktiga, eller utesluter en del, uppgifter om lagar och regler, bland annat om leasingförhållandet. Ofta har dessa människor inget arbetstillstånd i Thailand vilket medför att inget du överenskommer med dem är giltigt i Thailand. Arbetstillståndet är ett måste, kolla att vederbörande har ett sådant, det ser ut som en passbok och är blå till färgen. Har de inget, avstå från att ge dem pengar och uppdrag, vad som överenskommes blir inte giltigt. Konsumentskydd, som vi är vana vid, finns knappast i Thailand. Garantiskydd finns i Thailand, men fungerar sällan. Beträffande överenskomna kontrakterade byggtider med byggbolag är det ett skämt. Byggbolag (även svenskägda) försenar färdigställandet med 1, 2, 3 upp till 4 år utan att du tycks kunna göra någonting som att få återgång av köp, pengar tillbaka eller skadestånd. Köp färdiga hus, så du vet vad du får och vet när du kan flytta in. I Thailand får utlänningar (falanger) i stort sett aldrig rätt i domstol.

Lagar.

Thailands "Property Code Law" (egendomslag) specificerar en period om maximalt 30 års leasingstid. Alla försök att förlänga denna tid genom så kallade "renewal terms" (förnyelse regler) är olagliga. I Thailands "Supreme Court" finns domstolsutslag om detta. Leasingsavtalen regleras också genom "Civil Code Law" (civillagen), som kanske liknar engelsk lag och är en "case Law". Dessa lagar skiljer sig markant från svensk lag. Glöm därför i dessa sammanhang allt som har med svensk lag att göra. Läs också vad "Samuiforsales" skriver på sin hemsida. "Property laws" är helt klara i Thailand, som säger att utlänningar inte kan äga mark. Det finns inga undantag och inga sätt att komma runt lagen för utlänningar. Mäklare med flera, som är ute efter dina pengar, kommer att tala om för dig att ett bolag kan äga land för din fördel eller att leasing kan bli oavbruten upp till 90 år. När de säger så talar de inte sanning eller i varje fall förfar ovarsamt med sanningen. Fastighetstidningar i Thailand lämnar grundinformation om utlänningars markägande i Thailand, men de får sina uppgifter ifrån fastighetsannonsörerna och bryr sig inte speciellt om de lagliga problemen. En grundregel när man köper egendom i Thailand är att få hjälp av en bra, välrenommerad och ärlig advokat. Men man måste lämna några varningens ord om den stora mängd av utländska och thailändska "legal advice offices" som är aktiva i turistområden, de är som regel beroende av fastighetsmäklare och byggnadsföretag. De har ingen licensiering och oftast ingen som helst juridisk utbildning, men kan vara användbara om de har bra rekommendationer. Försök få fram information om dem, gärna från tidigare kunder. I Thailand finns endast thailändare som är certifierade advokater. Se även http://www.samuiforsale.com/leasehold.htm   Det leasingsavtal som tecknas när du leasar mark har både "personal rights" och "leaseholds rights" och de villkor i leasingavtalet som reglerar förlängning av leasingavtalet över den första trettioårsperioden är "personal rights". Dessa villkor följer inte med vid ägarens försäljning av marken.

Lite råd.

Allmänna råd 1:     I de flesta länder genomför man köp av egendom såsom hus och mark med hjälp av en egen jurist. Detta gäller i allra högsta grad i Thailand. Man måste ha en oberoende kunnig fastighetsjurist innan man tecknar ett avtal om köp eller leasingsavtal. Man kan naturligtvis inte lita på mäklarens, byggbolagets eller säljarens jurist då den juristen inte är oberoende, han agerar i första hand i säljarens intresse. Glöm bort att tänka svenskt i Thailand, du har minimalt konsumentskydd, landet är genomkorrumperat. Endast vad som är skrivit gäller och du måste underteckna en del dokument på thailändska. Endast din advokat, och även din konsult, om du har en sådan, kan skydda dig, en advokat och en konsult, som du måste välja med stor varsamhet. Vi tror att vi är en bra kontakt -:)

Allmänna råd 2:     Kom ihåg att då du leasar på 30 år, gäller just detta, trettio år, och sedan är det slut. Räkna på din investering efter detta. Optioner på ytterligare 30 + 30 år är i sammanhanget värdelösa, se nedan i texten.

Allmänna råd 3:     Ett annat sätt att köpa egendom, mark, hus eller lägenhet är att köpa genom bildande av thailändskt aktiebolag. Här finns andra risker, vilket behandlas på annan plats, men torde vara ett bättre alternativ än leasing. I detta fall friköper du mark och hus för all framtid.  Att köpa lägenheter utan mark kan göras med hundraprocentigt ägande, i eget namn under all framtid, men även här finns begränsningar

Här kommer exempel på problem som kan uppstå, allt enligt thailändsk lag:

Nummer 1:     Den så kallade "renewal clause" i ett leasingavtal är en "personal right". Detta betyder i grunden att om den ursprunglige markägaren (den du leasar av) säljer marken till en annan köpare (thailändare) så förlorar man sin rätt till förlängning av leasingavtalet. Den nye ägaren har ingen skyldighet att uppfylla den utfärdade optionen på 30 + 30 år.

Då du leasat en tomt på 30 år och fått lagfart på detta med en option om 30 + 30 år tror du att du är skyddad i 90 år, vilket mäklaren, säljaren, ägaren och byggbolagen gärna låter dig tro. Så är det inte. Om markägaren dör ärvs det hela av barnen, de äger då marken. När leasingstiden på 30 år börjar närma sig sitt slut tycker barnen att de inte vill förlänga leasingavtalet, optionen gäller inte längre, så de ber dig ta bort huset eller byggnaderna från deras mark inom en månad. Du har inget annat val än att ta bort husen från deras mark. Din investering i Thailand är förlorad. De kan också föreslå dig ett nytt leasingavtal på 30 år, men då med en ny leasingavgift, som kan nå upp till enorma höjder i baht.

Om ägaren till marken fortfarande lever då den 30 åriga leasingstiden börjar närma sig sitt slut tycker han kanske att han nu inte vill leasa ut marken längre och inte uppfylla överenskommen option, oavsett hur den är skriven. Marken kanske nu är värd mycket mer nu än då den leasades ut för 30 år sedan. Vad kan han då göra för att undvika optionen på ytterligare 30 år? Jo, han överför helt enkelt äganderätten till marken till sina barn, som sedan inte har några skyldigheter att uppfylla optionen.

Den första leasingsperioden på 30 år betalade du redan vid köpet för bruket av marken under hela leasingstiden, husen äger du ju själv enligt thailändsk lag för all framtid. Priset för leasingen på 30 år ingick i köpepriset, som är det en thailändare betalar för mark och hus för all framtid. I verkligheten betalade du fullt pris för egendomen, men måste sedan skänka marken till en thailändare eller ett thailändskt företag. Efter 30 år skall du betala en ny leasingavgift, där är markägaren fri att begära precis hur mycket som helst. Eftersom dina hus står på hans mark har du inget att sätta emot, även om optionen stipulerar ett bestämt pris, du är helt i händerna på honom eftersom, om du inte accepterar det begärda priset, överför han helt enkelt äganderätten till sina barn och optionen har då inget värde.

Om du under den 30 åriga leasingstiden finner att du vill sälja egendomen är det erfarenhetsmässigt mycket svårt att sälja en leasad egendom. Desto närmare utgången av leasingstiden det är, desto svårare att sälja. Räkna med stora kapitalförluster. Din kundkrets är därtill endast utlänningar (svenskar) eftersom thailändare inte köper leasad mark av dig, den köper de av markägaren varefter de kan komma över husen utan kostnad (se ovan). Om du redan leasar mark någonstans kan en god idé kanske vara att så snart som möjligt försöka föra över marken till ett thailändskt aktiebolag och på detta sätt friköpa marken för all framtid. Du är delägare i aktiebolaget med högst 49 %, men det är lättare att hantera de 7 thailändare som måste ingå som aktieägare än en ägare av marken, som har jättestora förtjänster på att inte uppfylla optionerna. Du blir bland annat den som styr ekonomin inom bolaget. Man kan gardera sig bättre inom aktiebolagets ram än genom leasingens upphörande efter 30 år. Synpunkterna omkring thailändskt aktiebolag finns i en annan skrivelse, som ännu inte publicerats.

Om ägaren till leasingavtalet avlider innan den 30 åriga leasingperioden är slut är leasingavtalet förbrukat eftersom leasingrätten inte kan ärvas. Om arvsrätten är reglerad i leasingsavtalet kan man dock kanske slippa detta problem.

Kom också ihåg att i Thailand gäller kontrakt aldrig längre tid än 3 år om du inte registrerat det hela hos "Land Office", där det då kan gälla i upp till 30 år.

Din mäklare, ditt byggbolag och säljaren har troligen inte informerat dig om ovannämnda risker med optioner. Som du förstår är du helt i händerna på markägaren efter 30 år, din option är i verkligheten värdelös. Det står markägaren fritt att agera precis som han vill till sin ekonomiska fördel och därav följer din ekonomiska förlust av investeringen och kanske ditt hus, hem och egendom.

Thailand är Thailand. Tänk aldrig svenskt i Thailand, ingen investering i Thailand är helt säker, räkna dina investeringar till 80 % säkra. 30 års leasing är 30 år och med all säkerhet inte mer, räkna detta som en verklighet, kalkylera din investering därefter. Thailand är ett härligt land att leva i, så jag bedömer det som värt riskerna men man bör gardera sig så långt det är möjligt. /Bore, Lennart Olsson.

P.S.  En Göran Hedlund skriver liknande. Se http://www.pattayaguiden.se/ under rubriken "Entreprenad. Fastigheter"

Många andra skrivelser finns i ämnet, en del vederhäftiga en del ovederhäftiga. Men det är den thailändska lagen som gäller och den är klar och tydlig. Läs och begrunda. /D.S.

2007-30-12

Ett husköp i Thailand,

Därtill rekommendationer om vem man skall använda som hjälp.

Förord av Lennart Olsson, Bore Centrum, Thailand.

1977 var jag i Thailand första gången i mitt liv, därefter 1978 och 1979 sedan blev det ett uppehåll till 2005, min karriär i Sverige och Europa fick gå i första hand. 1979 sade jag till mig själv, när jag blir pensionär skall jag köpa ett hus i Thailand, på den vägen är det. Huset köpte jag 2005. Se hemsidan www.boreithailand.se

Då upptäckte jag vilka oblyga priser bland annat svenska mäklare tar ut av godtrogna svenskar. Jag åkte på så kallad visningsresa som svenska mäklare arrangerar, jag ville köpa ett hus, som en av de svenska mäklarna begärde 1 150 000:- svenska kronor för. I stort sett ett likadant hus, fast 20 kvadratmeter större, köpte jag sedan av en thailändsk byggnadsfirma för 600 000:- svenska kronor. Reaktionen säger sig själv. Dessa mäklare går långt över anständiga profiter i sin penninghunger. Mer än 550 000 svenska kronor i extra förtjänst, för något som skall kosta ungefär 600 000 kronor, går inte att acceptera. De bygger naturligtvis till samma kostnader som thailändska byggnadsfirmor.

Eftersom jag varit affärsman i hela mitt liv med inriktning på lågpris och inte kan tänka mig att vara sysslolös beslöt jag ge svenskar möjligheter att köpa hus här i Thailand till samma priser som thailändarna själva betalar genom direktkontakt med thailändska byggnadsfirmor och fastighetsägare. Jag har därför nu startat ett thailändskt aktiebolag, "Arm Burapa Asia Company LTD", enligt lagarna har jag 4 anställda, 2 miljoner bath i aktiekapital, kontor i Jomtien, Pattaya och arbetstillstånd i Thailand. Detta bolag samarbetar med min svenska firma Borebolagen LO, Åttabro 1 i Varberg, som naturligtvis har F-skatt.

Jag har sedan den 2006-01-01 tills idag 2007-12-30 förmedlat 27 hus till svenskar och skandinaver till rätta thailändska priser. Förhoppningsvis är alla mina kunder nöjda. Om någon inte är det beror det på dem själva och inte på mig. Man kan inte tänka svenskt i Thailand utan man måste acceptera landet som det är och deras sätt att tänka och leva. Jag förmedlar husen och sköter det byråkratiska så långt det är möjligt. Alla överenskommelser och kontrakt görs emellan kunden och thailändska byggnadsfirmor eller thailändska ägare. Jag ser till att överenskommelserna är så fördelaktiga som möjligt för kunden. Däremot kan jag inte ansvara för att säljarna eller de thailändska byggnadsfirmorna uppfyller sina förpliktelser. Dock arbetar jag endast med välrenomerade företag här. Att det mesta blir försenat i Thailand är nästan mer en regel än undantag.

Torbjörn Flykt med familj var en ovanlig kund. Han träffade mig först i Varberg eller rättare sagt i min villa i Ullared. Vi gick där igenom hur man köper hus i Thailand.

Senare, då han beslutat sig för att köpa ett hus i Thailand, talade jag om för honom att han borde komma ner och titta på olika hus, var hans svar. "Nej, jag åker inte ner, jag har sett tillräckligt på bilder och det du visade i Ullared då jag besökte dig där och jag litar på dig. Jag skickar dig pengar så ordnar du allt". Jag var ordentligt betänksam, men eftersom han skickade pengar gick jag med på det. Jag fick köpa huset och mark i mitt namn och driva det så hela vägen. Det gick inte med hans namn på kontraktet om han inte kom ner och undertecknade. Pengarna kom som de skulle, jag ordnade bygget, Tobbe med familj fick sitt hus och flyttade in den 22/12 2007 som överenskommet var och huset är nu överfört i deras namn.

Här nedan följer en serie bilder av det hus jag ordnade och kontrollerade från grunden till färdigt hus för Torbjörn Flykt och hans familj. Se i övrigt hans bloggsida "www.familjenflykt.blogspot.com"

Så här skriver Tobbe (Torbjörn Flykt) till en person som frågat om referenser om mig, mitt svenska bolag Borebolagen LO och mitt thailändska bolag Arm Burapa Asia Company LTD (se nedan). Därefter följer utdrag ur Tobbes bloggsida och hur bygget framskridit från grunden till färdigt hus. Bilderna har jag tagit löpande under byggets gång och skickat till familjen Flykt.

Normalt sätt är alla byggen här i Thailand försenade. Detta färdigställdes dock en månad för tidigt. Jag bedrev ytterligare en byggnation i aktuellt område för "Stefan" detta hus var färdigt nästan två månader innan kontraktstiden.

Stefan och hans fru skulle flytta in i färdigt hus den 18/12 2007, det blev den 19/12 2007 på grund av att bagage saknades vid ankomsten till Bangkok den 18/12.

Tobbe med familj, totalt 4 personer, skulle flytta in i färdigt hus den 22/12 2007 vilket också skedde. Pojkarna fick däremot sova över hos oss i Jomtien första natten eftersom valet av deras sängar tog lite extra tid -J

Familjen Flykt har nu flyttat in i sitt nya "paradis" i Thailand och lever lyckliga där. Det andra paradiset har de hemma i Sverige, smile. /LO

Tobbes e-mail till en svensk kund som ville ha referenser om mig:

----- Original Message -----

From: Familjen Flykt.

To: [email protected]

Sent: Thursday, November 08, 2007 3:59 AM

Subject: Köpa i Thailand

Hej.

Jag vet inte riktigt hur jag ska börja skriva detta brev till er.

Jag ska försöka att förklara anledningen med detta.

Vi är en familj från Bollnäs i Hälsingland som började fundera på att bygga, köpa ett eget hus i Thailand i somras.

Vi visste då ingenting om hur ett köp går till. Jag sökte bland privatpersoner, dyra Svenska företag som har fantasi priser ( vet det nu efteråt), har även kompisar som köpt i Thailand till helt fel priser efter att ha blivit grundlurade av annonser i Aftonbladet och Expressen, vi fastnade också för dessa fina annonser med färgglada bilder som skickades mycket snabbt hem till brevlådan.

Efter mycket sållande och bollande med frågor mellan dom som jag började lita mest på så blev det Mr Lennart "BORE" Olsson.

Lennart målade aldrig upp bilden för mig utan svarade alltid på frågorna jag ställde och inget extra som alla andra gjorde, det har nog blivit ett hundra tal mejl till Lennart och fler blir det.

Ni frågade i mejlet till Lennart efter referenser och det är nog det jag försöker att göra nu till er....

När vi bestämde oss för att bygga eller köpa så åkte jag ner rill Varberg en helg för att få se denne man i verkligheten och skaffa mig en egen uppfattning om Lennart, det är en bit att åka för oss nämligen

70 mil enkel resa, det var det värt. Efter den dagen så har mejlkorgen varit mycket roligare att öppna på morgonen, ha ha.

Vi bestämde oss för att bygga ett eget hus i Bang Sare / Bang Saray som ligger ca 10 km söder om Jomtein (tror ca 14 km från Pattaya).

Lennart har sedan den dagen ordnat ALLT vad som har med husbygget att göra.

Jag och min familj åkte till Thailand 20 Oktober för att äntligen få se vårat husbygge, vi ska stanna i Thailand i 3 månader. När vi kom dit så ordnade Lennart med allt, hämtning på flyget, ett billigt bra boende, utflykter mm mm. Vi hade då 3 dagar på oss att åka runt och se lite av allt som finns kring Pattaya, Jomtein och Bang Sare. Vi skulle sedan åka till Koh Lanta och stanna där i 2 månader medans huset blir färdigt och inflyttningsklart 22 December.

Det var först när vi kom ner som jag fattade att jag gjort det bästa valet i att anlita Lennart, själva huset var inga problem att känna att vi gjort rätt, det var nu som den riktiga hjälpen kom till nytta. Alla saker som tillkommer och måste göras kring huset. Det ska vara möbler, sängar, ac, gardiner, ja denna lista kan bli otroligt lång, JAG LOVAR... bankkonto, advokat, att hitta, tandläkare (vart finns det), sjukhus, mm mm.

Allt detta och mycket mer ordnar nu Lennart till oss medans vi sitter på Koh Lanta och roar oss, vi har 2 grabbar som går i skolan nu i Thailand (klass 7 & 9)

Under dessa tre dagar med Lennart innan vi for hit så lade sig ett lugn i min mage när jag såg hur effektiv och duktig han är att hantera problem i Thailand, inget är självklart här i Thailand utan det kan uppstå nya saker hela tiden. Han har också jobbat med att leta det bästa priserna till oss på alla prylar.

Han ordnar nu så att vi bara behöver ordna säng till grabbarna, sedan är det bara att flytta in.

Nu när vi är här så har jag träffat många som efteråt har ångrat sina köp av hus och lägenheter i Thailand när dom fått reda på priserna som Lennart har, det är Thai priser UTAN en massa påslag från olika personer.

 Jag har inget med Lennart att göra förutom att han är nu våran bästa vän och hjälp i Thailand och så kommer att vara hela tiden jag är här.

 Jag kan garantera att ni kommer att få bästa tänkbara hjälp om ni använder "BORE" som eran fixare med erat hus eller lägenhet.

Ni kan följa vårat husbygge på en "blogg" som vi skriver i när vi har tid och Internet.

Gå in på www.familjenflykt.blogspot.com och se hur vi har det i Thailand.

Hoppas att ni hittar det ni söker i Thailand, Lennart vet många ställen som finns att köpa, bygga, hyra mm, det han inte vet letar han garanterat upp till er så att ni blir nöjda med vad ni vill ha i Thailand.

Hör gärna av er om ni vill fråga MIG något, Lennart har säkert bättre svar än jag men jag kan ju alltid prova att försöka svara på några frågor jag också.

Skicka gärna ett svar till mig så att jag vet att detta mejl kom till rätt person, Tack.

Torbjörn Flykt

e-post [email protected]

Thai nummer +66 80 1412117

Sverige 0278-21444 (efter 10 Januari 2008)

skip to main | skip to sidebar

Familjen Flykt i Thailand

den 15-18 juli 2007

Allt går enligt våra planer.

Hejsan.

Nu har det hänt mycket igen. Vi har nu köpt tomten som vi ska bygga vårat hus på. Det är underbart med "goa" vänner som nu är i Thailand på samma ställe som vi ska bygga vårat hus på. Vi får all hjälp man kan tänkas behöva + lite till:-)), det kommer bilder, kartor, filmer, mm.

Vi har även kommit i kontakt med vad jag tycker den bästa hjälpen man kan tänkas få i allt vad det innebär med köp av bostad i utlandet, han heter Lennart.

Lennart bor i Varberg då han är i Sverige, annars så har han hus i Thailand (Pattaya) och flera anställda i sitt bolag, han har nu även ett kontor nära stranden i Jomtein. Har ni några planer på att göra något som ex hyra, köpa, sälja eller något annat så kan jag "varmt" rekommendera denna hjälpsamma man, han kan allt vad lagar och regler betyder. Gå in på http://www.bore.se/ så kan ni läsa allt på "bores" hemsida. Det är många som köper i utlandet efter annonser i tidningar som har priser på flera hundra tusen svenska kronor för mycket. När man vet lite mer om priserna och tar hjälp av någon som Lennart så betalar man samma priser som Thailändarna, då kan man spara flera hundra tusen kronor. Vårat hus kommer att börja byggas med start i Augusti / September så det har då kommit en bit på väg när vi landar 21 oktober i Thailand. Här är en planskiss på huset vi ska bygga, ska senare bygga ett rum till och en härlig swimingpool utanför terrassen.

Här kommer nu en bildserie över det fortlöpande bygget med textkommentarer på bilderna, det mesta kommenterat av Lennart Olsson (LO) men även en del kommentarer av Torbjörn Flykt (Tobbe):