SANNINGEN - OM - LEASING - I - THAILAND
2008-03-10
Sanningen om leasingsavtal "Land lease" i Thailand.
Köp av bostad, hus eller lägenheter med 30 års leasing i Thailand.
Troligen något att fundera över, kanske en varning.
Allmänt.
Fler och fler svenskar köper hus eller lägenheter i Thailand. En del bosätter sig där för gott i den mån visumregler och ekonomi möjliggör detta för dem. Utländska husförsäljare, mäklare, affärsmän med flera lämnar ofta felaktiga, eller utesluter en del, uppgifter om lagar och regler, bland annat om leasingförhållandet. Ofta har dessa människor inget arbetstillstånd i Thailand vilket medför att inget du överenskommer med dem är giltigt i Thailand. Arbetstillståndet är ett måste, kolla att vederbörande har ett sådant, det ser ut som en passbok och är blå till färgen. Har de inget, avstå från att ge dem pengar och uppdrag, vad som överenskommes blir inte giltigt. Konsumentskydd, som vi är vana vid, finns knappast i Thailand. Garantiskydd finns i Thailand, men fungerar sällan. Beträffande överenskomna kontrakterade byggtider med byggbolag är det ett skämt. Byggbolag (även svenskägda) försenar färdigställandet med 1, 2, 3 upp till 4 år utan att du tycks kunna göra någonting som att få återgång av köp, pengar tillbaka eller skadestånd. Köp färdiga hus, så du vet vad du får och vet när du kan flytta in. I Thailand får utlänningar (falanger) i stort sett aldrig rätt i domstol.
Lagar.
Thailands "Property Code Law" (egendomslag) specificerar en period om maximalt 30 års leasingstid. Alla försök att förlänga denna tid genom så kallade "renewal terms" (förnyelse regler) är olagliga. I Thailands "Supreme Court" finns domstolsutslag om detta. Leasingsavtalen regleras också genom "Civil Code Law" (civillagen), som kanske liknar engelsk lag och är en "case Law". Dessa lagar skiljer sig markant från svensk lag. Glöm därför i dessa sammanhang allt som har med svensk lag att göra. Läs också vad "Samuiforsales" skriver på sin hemsida. "Property laws" är helt klara i Thailand, som säger att utlänningar inte kan äga mark. Det finns inga undantag och inga sätt att komma runt lagen för utlänningar. Mäklare med flera, som är ute efter dina pengar, kommer att tala om för dig att ett bolag kan äga land för din fördel eller att leasing kan bli oavbruten upp till 90 år. När de säger så talar de inte sanning eller i varje fall förfar ovarsamt med sanningen. Fastighetstidningar i Thailand lämnar grundinformation om utlänningars markägande i Thailand, men de får sina uppgifter ifrån fastighetsannonsörerna och bryr sig inte speciellt om de lagliga problemen. En grundregel när man köper egendom i Thailand är att få hjälp av en bra, välrenommerad och ärlig advokat. Men man måste lämna några varningens ord om den stora mängd av utländska och thailändska "legal advice offices" som är aktiva i turistområden, de är som regel beroende av fastighetsmäklare och byggnadsföretag. De har ingen licensiering och oftast ingen som helst juridisk utbildning, men kan vara användbara om de har bra rekommendationer. Försök få fram information om dem, gärna från tidigare kunder. I Thailand finns endast thailändare som är certifierade advokater. Se även http://www.samuiforsale.com/leasehold.htm Det leasingsavtal som tecknas när du leasar mark har både "personal rights" och "leaseholds rights" och de villkor i leasingavtalet som reglerar förlängning av leasingavtalet över den första trettioårsperioden är "personal rights". Dessa villkor följer inte med vid ägarens försäljning av marken.
Lite råd.
Allmänna råd 1: I de flesta länder genomför man köp av egendom såsom hus och mark med hjälp av en egen jurist. Detta gäller i allra högsta grad i Thailand. Man måste ha en oberoende kunnig fastighetsjurist innan man tecknar ett avtal om köp eller leasingsavtal. Man kan naturligtvis inte lita på mäklarens, byggbolagets eller säljarens jurist då den juristen inte är oberoende, han agerar i första hand i säljarens intresse. Glöm bort att tänka svenskt i Thailand, du har minimalt konsumentskydd, landet är genomkorrumperat. Endast vad som är skrivit gäller och du måste underteckna en del dokument på thailändska. Endast din advokat, och även din konsult, om du har en sådan, kan skydda dig, en advokat och en konsult, som du måste välja med stor varsamhet. Vi tror att vi är en bra kontakt -:)
Allmänna råd 2: Kom ihåg att då du leasar på 30 år, gäller just detta, trettio år, och sedan är det slut. Räkna på din investering efter detta. Optioner på ytterligare 30 + 30 år är i sammanhanget värdelösa, se nedan i texten.
Allmänna råd 3: Ett annat sätt att köpa egendom, mark, hus eller lägenhet är att köpa genom bildande av thailändskt aktiebolag. Här finns andra risker, vilket behandlas på annan plats, men torde vara ett bättre alternativ än leasing. I detta fall friköper du mark och hus för all framtid. Att köpa lägenheter utan mark kan göras med hundraprocentigt ägande, i eget namn under all framtid, men även här finns begränsningar
Här kommer exempel på problem som kan uppstå, allt enligt thailändsk lag:
Nummer 1: Den så kallade "renewal clause" i ett leasingavtal är en "personal right". Detta betyder i grunden att om den ursprunglige markägaren (den du leasar av) säljer marken till en annan köpare (thailändare) så förlorar man sin rätt till förlängning av leasingavtalet. Den nye ägaren har ingen skyldighet att uppfylla den utfärdade optionen på 30 + 30 år.
Då du leasat en tomt på 30 år och fått lagfart på detta med en option om 30 + 30 år tror du att du är skyddad i 90 år, vilket mäklaren, säljaren, ägaren och byggbolagen gärna låter dig tro. Så är det inte. Om markägaren dör ärvs det hela av barnen, de äger då marken. När leasingstiden på 30 år börjar närma sig sitt slut tycker barnen att de inte vill förlänga leasingavtalet, optionen gäller inte längre, så de ber dig ta bort huset eller byggnaderna från deras mark inom en månad. Du har inget annat val än att ta bort husen från deras mark. Din investering i Thailand är förlorad. De kan också föreslå dig ett nytt leasingavtal på 30 år, men då med en ny leasingavgift, som kan nå upp till enorma höjder i baht.
Om ägaren till marken fortfarande lever då den 30 åriga leasingstiden börjar närma sig sitt slut tycker han kanske att han nu inte vill leasa ut marken längre och inte uppfylla överenskommen option, oavsett hur den är skriven. Marken kanske nu är värd mycket mer nu än då den leasades ut för 30 år sedan. Vad kan han då göra för att undvika optionen på ytterligare 30 år? Jo, han överför helt enkelt äganderätten till marken till sina barn, som sedan inte har några skyldigheter att uppfylla optionen.
Den första leasingsperioden på 30 år betalade du redan vid köpet för bruket av marken under hela leasingstiden, husen äger du ju själv enligt thailändsk lag för all framtid. Priset för leasingen på 30 år ingick i köpepriset, som är det en thailändare betalar för mark och hus för all framtid. I verkligheten betalade du fullt pris för egendomen, men måste sedan skänka marken till en thailändare eller ett thailändskt företag. Efter 30 år skall du betala en ny leasingavgift, där är markägaren fri att begära precis hur mycket som helst. Eftersom dina hus står på hans mark har du inget att sätta emot, även om optionen stipulerar ett bestämt pris, du är helt i händerna på honom eftersom, om du inte accepterar det begärda priset, överför han helt enkelt äganderätten till sina barn och optionen har då inget värde.
Om du under den 30 åriga leasingstiden finner att du vill sälja egendomen är det erfarenhetsmässigt mycket svårt att sälja en leasad egendom. Desto närmare utgången av leasingstiden det är, desto svårare att sälja. Räkna med stora kapitalförluster. Din kundkrets är därtill endast utlänningar (svenskar) eftersom thailändare inte köper leasad mark av dig, den köper de av markägaren varefter de kan komma över husen utan kostnad (se ovan). Om du redan leasar mark någonstans kan en god idé kanske vara att så snart som möjligt försöka föra över marken till ett thailändskt aktiebolag och på detta sätt friköpa marken för all framtid. Du är delägare i aktiebolaget med högst 49 %, men det är lättare att hantera de 7 thailändare som måste ingå som aktieägare än en ägare av marken, som har jättestora förtjänster på att inte uppfylla optionerna. Du blir bland annat den som styr ekonomin inom bolaget. Man kan gardera sig bättre inom aktiebolagets ram än genom leasingens upphörande efter 30 år. Synpunkterna omkring thailändskt aktiebolag finns i en annan skrivelse, som ännu inte publicerats.
Om ägaren till leasingavtalet avlider innan den 30 åriga leasingperioden är slut är leasingavtalet förbrukat eftersom leasingrätten inte kan ärvas. Om arvsrätten är reglerad i leasingsavtalet kan man dock kanske slippa detta problem.
Kom också ihåg att i Thailand gäller kontrakt aldrig längre tid än 3 år om du inte registrerat det hela hos "Land Office", där det då kan gälla i upp till 30 år.
Din mäklare, ditt byggbolag och säljaren har troligen inte informerat dig om ovannämnda risker med optioner. Som du förstår är du helt i händerna på markägaren efter 30 år, din option är i verkligheten värdelös. Det står markägaren fritt att agera precis som han vill till sin ekonomiska fördel och därav följer din ekonomiska förlust av investeringen och kanske ditt hus, hem och egendom.
Thailand är Thailand. Tänk aldrig svenskt i Thailand, ingen investering i Thailand är helt säker, räkna dina investeringar till 80 % säkra. 30 års leasing är 30 år och med all säkerhet inte mer, räkna detta som en verklighet, kalkylera din investering därefter. Thailand är ett härligt land att leva i, så jag bedömer det som värt riskerna men man bör gardera sig så långt det är möjligt. /Bore, Lennart Olsson.
P.S. En Göran Hedlund skriver liknande. Se http://www.pattayaguiden.se/ under rubriken "Entreprenad. Fastigheter"
Många andra skrivelser finns i ämnet, en del vederhäftiga en del ovederhäftiga. Men det är den thailändska lagen som gäller och den är klar och tydlig. Läs och begrunda. /D.S.
Som ytterligare tillägg kan sägas att alla advokater i Thailand förordar att man bildar bolag, de är naturligtvis medvetna om riskerna för utlänningar då det gäller leasing. I Thailand finns endast thailändska advokater inga utlänningar har advokatbehörighet i Thailand.